به نقل از «ایران اکونومیست»

بورس املاک در چه شرایطی بیشتر سود می‌دهد؟

تاریخ انتشار: ۲۲ آبان ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۶۳۹۴۵۷۴

یک کارشناس بازار مسکن گفت: یکی از انتقادها به صندوق املاک و مستغلات که روز شنبه رونمایی شد، این است که به پروژه‌های در حال بهره‌برداری اختصاص دارد، درحالی‌که راهکار درست این است که در قالب صندوق زمین و ساختمان پروژه از ابتدا شروع شود و ارزش افزوده ایجاد کند.

خشایار باقرپور در گفت‌وگو با ایران اکونومیست درباره آغاز معاملات صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات اظهار کرد: تقریبا دو سال قبل بحث بورس املاک و مستغلات مطرح شد که واکنش‌های متفاوتی را در پی داشت؛ زیرا در آن مقطع مساله‌ی تضییع دارایی‌های مردم در بورس اتفاق افتاده بود و اغلب کارشناسان گفتند هرچه تحت عنوان بورس بخواهد وارد فضای اقتصادی عمومی جامعه شود با شکست مواجه می‌شود.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

بر این اساس هم‌اکنون صندوق املاک و مستغلات را ذیل فرابورس رونمایی کردند.

وی افزود: صندوق املاک و مستغلات تفاوت عمده‌ای با صندق زمین و ساختمان دارد؛ صندوق املاک و مستغلات بر روی ساختمان‌های آماده بهره‌برداری تمرکز  دارد. در حالی که صندوق زمین و ساختمان به پروژه‌هایی می‌پردازد که قرار است ساخته شود و یک فضای تولیدی به صنعت ساختمان می‌دهد.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به عرضه یک ساختمان اداری ۹۰۰ متری در شمال تهران در قالب صندوق املاک و مستغلات گفت: اعلام شده که پروژه‌هایی از این دست  قرار است از دو محل شامل اجاره و افزایش قیمت ساختمان به سهام‌داران سود بدهد. سوال این است که اگر این پروژه‌ها ذاتا سودده بودند آیا بدون مشتری می‌ماند که بخواهد وارد بورس شود؟ به نظر می‌رسد برخی از این املاک روی دست مالکان مانده است، بنابراین شاید نتواند ارزش افزوده‌ قابل توجهی برای سهامدار ایجاد کند.

بازار  اجاره ۵۰ درصد در ضرر است

باقرپور خاطرنشان کرد: نکته دیگر بحث P به R است که ارزش و جایگاه سرمایه‌گذاری روی ملک نسبت به درآمد از محل اجاره و میزان توجیه‌پذیری آن را نشان می‌دهد. تا سال‌های متمادی این نسبت در محدوده عدد ۲۰ قرار داشت که با رشد قیمت‌ها در سال‌های اخیر این نسبت تا ۴۰ افزایش پیدا کرد. یعنی ارزش سرمایه‌گذاری ملک به نیت درآمد از اجاره نصف شد. با رشد اجاره‌بها  در یک سال گذشته اجاره بها ۱.۷ برابر قیمت مسکن رشد کرده و P به R به عدد ۳۰ رسیده اما هم‌چنان ۵۰ درصد نسبت به گذشته در ضرر است. یعنی کسی که به قصد اجاره نسبت به خرید ملک سرمایه‌گذاری می‌کند در مقایسه با چهار سال قبل سود کمتری می‌برد.

وی تصریح کرد: با این اوصاف، سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات به قصد دریافت سود اجاره توجیه اقتصادی بالایی ندارد. مضافا این‌که وقتی اجاره بها افزایش یابد جامعه متضرر می‌شود. از محل افزایش قیمت مسکن نیز با تورمی که ما سعی می‌کنیم مهارش کنیم باید سهامدار سود ببرد. هردو این موارد به ضرر جامعه و خود سهامداران است. از طرف دیگر پس از کسر هزینه‌ها سود تخصیص می‌یابد؛ زیرا درصدی از درآمدها صرف مدیریت این طرح می‌شود که عایدی چندانی برای سهامدار ندارد.

این کارشناس بازار مسکن، بهبود شرایط اقتصادی و کنترل قیمت مسکن را ضروری  دانست و گفت: طرح‌هایی مثل صندوق املاک و مستغلات، جریانی برخلاف کنترل تورم را ایجاد می‌کند. مدل‌های خارجی این طرح‌ها وجود دارد که موفق بوده اما نباید هر چیزی که هرجای دنیا بوده عینا کپی کنیم، صندوق‌های املاک در جهان شرایط باثبات‌تری دارند. پس کپی‌برداری از طرح‌های آنها الزامات خاص خود را دارد.

باقرپور، راهکار درست را استفاده از تعاونی‌های توزیعی در بخش املاک دانست و گفت: املاک و مستغلات باید به تعاونی‌های توزیعی سپرده شود. شأن تشکل‌های مردم‌نهاد و مشخصا تعاونی‌های توزیعی و تعاونی‌های خدمات و پشتیبانی بحث نگهداری و بهره‌برداری است. بنابراین سرمایه دچار هدررفت نمی‌شود. هزینه‌ها در تعاونی‌ها به مراتب کمتر است. اگر بخواهیم از محل پروژه، مردم را به سود برسانیم باز هم تعاونی‌های تولیدی محل مناسبی برای این کار هستند. در تمام این ساختارها باید مراقبت کنیم که بازار اجاره دچاره و بازار مسکن دچار التهاب نشود و مساله‌ی تورم را حل کنیم.

وی با ذکر مثالی در این خصوص گفت: سرمایه‌گذاری باید در بخشی انجام شود که ارزش افزوده ایجاد شود. در قالب صندوق املاک و مستغلات یک پروژه‌ی آماده عرضه می‌شود که طبیعتا ظرفیت بازده سرمایه در آن تکمیل شده و جای پیشرفت خیلی زیادی ندارد، مگر اینکه سوار تورم شود. اما در قالب صندوق زمین و ساختمان پروژه از ابتدا شروع می‌شود و فارغ از بحث تورم عمومی جامعه ارزش افزوده ایجاد می‌کند.

 

منبع: خبرگزاری ایسنا برچسب ها: صندوق املاک و مستغلات ، بازار مسکن ، قیمت مسکن ، بورس مسکن ، بازار اجاره ، سهامداران ، بورس ، بازار سرمایه ، فرابورس

منبع: ایران اکونومیست

کلیدواژه: صندوق املاک و مستغلات بازار مسکن قیمت مسکن بورس مسکن بازار اجاره سهامداران بورس بازار سرمایه فرابورس صندوق املاک و مستغلات زمین و ساختمان قالب صندوق سرمایه گذاری ارزش افزوده بازار مسکن قیمت مسکن تعاونی ها پروژه ها

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت iraneconomist.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ایران اکونومیست» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۶۳۹۴۵۷۴ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

خریداران و فروشندگان مسکن بخوانند/ از خرداد منتظر این تغییر باشید

 سامانه خودنویس به نشانی khodnevis.mrud.ir از خرداد ۱۴۰۲ در اختیار عموم مردم بوده و به مرور انواع معاملات اجاره روی این سامانه بارگذاری و رفع ایراد شد.

به گزارش ایسنا، ۲۱ بهمن سال گذشته نیز دسترسی مشاوران املاک تهران به سامانه قدیم (سامانه املاک و مستغلات) حذف و مشاوران املاک برای ثبت قراردادهای اجاره به سامانه جدید (سامانه خودنویس) ارجاع داده شدند.

این اقدام وزارت راه و شهرسازی مورد انتقاد برخی مشاوران املاک قرار گرفت که آن را نوعی تصدی‌گری دولت در حوزه اصناف و مشاغل می‌دانند.

با این حال هادی عباسی ـ معاون وزیر راه و شهرسازی بهمن سال گذشته گفت که با راه‌اندازی سامانه خودنویس، مشاوران املاک بیکار نمی‌شوند و امکان فعالیت برایشان فراهم است اما باید به نقطه‌ای برسیم که خدمات مشاوران املاک تخصصی شود و ارتقا یابد.

به تازگی نیز مهدی ساسانی ـ مدیر سامانه خودنویس گفته است: در برنامه است تا خردادماه امسال نسخه اولیه قرارداد خرید و فروش در این سامانه رونمایی شود.

سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات در سال ۱۳۸۸ تحت عنوان ایران املاک آغاز به کار کرد و همان زمان وزارت راه و شهرسازی سامانه را از وزارت صمت دریافت کرد و مکلف شد تا دسترسی مردم به کد رهگیری رایگان بدون مراجعه به مشاوران املاک و مستغلات را ایجاد کند. به مدت ۱۴ سال اقدام خاصی روی این سامانه ایجاد نشد و با آغاز به کار دولت سیزدهم با بررسی سامانه مقرر شد تا سامانه جدید راه اندازی شود. زیرا به روز رسانی سامانه املاک و مستغلات عملاً ممکن نبود.

در حال حاضر اگر ملکی در سامانه املاک و اسکان ثبت نشده باشد امکان استفاده از سامانه خودنویس را برای عقد قرارداد ندارد.

کانال عصر ایران در تلگرام